IPO案例：申报期存在免租期房产的会计处理与核查

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请发行人进一步说明发行人申报期存在免租期房产的相应会计处理是否符合《企业会计准则第 21 号——租赁》和《企业会计准则第 16 号——政府补助》的相关规定。请保荐人和申报会计师发表明确核查意见。

回复：

一、发行人申报期存在免租期房产的相应会计处理符合《企业会计准则第21 号——租赁》的相关规定

（一）相关会计政策规定

发行人于 2021 年 1 月 1 日起执行《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018年修订），对于使用权资产及租赁负债的相关规定具体如下：


（二）未确认使用权资产及租赁负债的合理性
报告期内，发行人在执行租赁合同中免租房产共计 3 处，未确认使用权资产及租赁负债的原因及合理性具体分析如下：


综上，公司依据《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018 年修订）相关规定，对于属于短期租赁或低价值资产的经营租赁不确认使用权资产和租赁负债，其中短期租赁包括租赁期不超过 12 个月的租赁以及准则自 2021 年 1 月 1 日首次执行日后 12 个月内完成的租赁。除此之外，公司对于存在免租期的租赁，免租期期满后其租赁款项属于可变租赁付款额，因此未纳入租赁负债计量，无需确认使用权资产。故公司未确认使用权资产及租赁负债具有合理性，相应的会计处理符合《企业会计准则第 21 号——租赁》相关规定。

二、发行人申报期存在免租期房产的相应会计处理符合《企业会计准则第16 号——政府补助》的相关规定

（一）相关会计政策规定

《企业会计准则第 16 号——政府补助》（2017 年修订）及《〈企业会计准则第 16 号——政府补助〉应用指南（2018）》相关规定具体如下：


（二）未确认政府补助的合理性
报告期内，发行人 3 处房产免租均系当地政府为招商引资或鼓励创业投资而给予入驻园区企业的房产租金减免优惠，目的是为加快发展生物医药产业园区，招商引资引导发行人建设领先的动物模型创新中心和服务基地，并给予相应免租优惠。根据《〈企业会计准则第 16 号——政府补助〉应用指南（2018）》相关规定，前述免租优惠虽然理论上属于政府对企业的无偿经济支持，但不涉及资产的直接转移，未纳入《企业会计准则第 16 号——政府补助》（2017 年修订）的范围，对净利润的影响与企业按照实际租金确认相关租赁成本对净利润的影响基本一致。从简化实务的角度出发通常不确认为政府补助，因此不做会计处理，同时也不涉及损益变化事项，进而无需认定为非经常性损益。实践中，许多已上市企业亦有类似处理案例，择要如下：




综上所述，对于公司报告期内免租房产，报告期内发行人不确认为政府补助，因此不做会计处理，亦无需确认为非经常性损益，实践中亦有诸多类似会计处理案例。发行人申报期存在免租期房产的相应会计处理符合《企业会计准则第 16号——政府补助》的相关规定。

三、请保荐人和申报会计师发表明确核查意见

（一）核查程序
1、获取并复核报告期内发行人租赁台账；
2、检查相关的租赁合同、共建协议等文件，了解租赁的主体、期间、模式、租金金额及支付方式等；
3、与公司管理层进行沟通，了解租赁协议的定价依据及公允性，了解免租房产的具体原因与背景；
4、查阅市场可比案例对于免租房产的会计处理；
5、结合《企业会计准则第 21 号——租赁》（2018 年修订）、《企业会计准则第 16 号——政府补助》（2017 年修订）等相关规定，分析发行人免租租赁相关会计处理的正确性、合理性及披露的恰当性。

（二）核查结论
经核查，保荐人和申报会计师认为：发行人申报期存在免租期房产的相应会计处理符合《企业会计准则第 21 号——租赁》和《企业会计准则第 16 号——政府补助》的相关规定。