本帖最后由 chiyo 于 2024-11-29 21:17 编辑
2024年7月，发改1014号文的发布标志着公募REITs进入常态化发行的新阶段，新规下的项目申报审核程序也发生了一定变化，下面结合新规要求和已发行REITs项目的申报时间线进行研究分析。
01 1014号新规下公募REITs申报流程
现行法律法规下，我国公募REITs从申报至上市可划分为三大阶段：
1. 前期准备阶段：筛选出合适发行REITs的项目并不容易，项目需要权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好、依法合规，各家可谓是优中选优。准备过程中需要协调各家中介机构尽调，完成内外部多轮沟通，取得各种主管部门的相关函件。准备阶段所需的时间具有高度的不确定性，紧锣密鼓筹备下也至少需要一年。
2. 申报阶段：申报需要经过省发改-国家发改-交易所三轮审核，其中省发改委主要起到对总体方案审查把关作用，国发改则会聘请专业机构，对项目进行详细的审查和问询。如果项目能被推荐至证监会，则路程已经行至过半，等待交易所问询意见并及时完成反馈回复（以及压估值）。根据2024年新申报的REITs项目的进度分析，新规后从交易所受理到完成注册的平均时间为101天（3.3个月）。
3. 发行阶段：项目注册生效后，整个申报流程已经大头朝下，可以开始筹备上市发行了，经历路演、询价定价、认购、配售比例确认后，基金合同生效，发布上市公告，基金正式上市。根据2024年新申报的REITs项目的进度分析，从注册生效至上市的平均时间为56天（2个月）。
总体而言，如果有原始权益人从现在开始准备申报REIT，在目前2024年新规的常态化申报状态下，至少需要准备期1年，申报期10个月（省国发改6个月+交易所4个月）、发行期2个月，最快共计2年的时间才能成功上市。
当然，公募REITs作为一个可以持续注入优质资产的良好上市平台，发行后对于企业盘活存量资产，实现“投融管退”的循环也有着不言而喻的重要作用。我国C-REITs市场发展前景广阔，未来政策体系和审核规则也将不断完善，在经济周期性的环境下，优秀的资产运营能力才能穿越周期，持续赢得投资人的认可。
02 不同行业REITs平均发审时间
截至2024年11月15日，我国基础设施公募REITs上市数量已达到50只，从受理到上市的平均用时约为152天。
从资产类型来看，产权类平均历时149天，特许经营权类为156天，二者较为相近。
从细分行业来看，交通设施REITs从申报至发行所需时间最长，为184天（约6个月），其次为产业园区REITs172天（约5.7个月），第三为消费REITs，171天（5.7个月）。
- 谁最快？
审核最快的为生态环保REITs，仅为53天，2个月不到，核心原因为现存的两只环保REITs均为2021年首批上市，整体审核时间较短，当年审核环节也并无问询回复。其次为保租房REITs，平均为85天（2.8个月），体现了监管对于加快保租房行业发展的支持。
从交易所受理至审核通过来看，耗时最长的前5单REITs中3单都是产业园项目。其中Top 2的两只均存在特殊原因：
将时间拉长从受理至上市发行整体来看，今年上市的易方达广开产业园勇夺第一，历经467天（15.5个月），同样今年上市的津开科工历经359天，将近一年。只能说产业园项目路漫漫是常态，要做好充分的心理准备。
03 不同政策环境下的平均发审时间
我国公募REITs从2020年证监会和发改委公布试点通知开始启航，2021年6月第一批公募REITs上市，2024年规模突破千亿，三年间步伐虽然是持续向前，但也存在稳疾之分。
以各年份的申报项目为出发点分析：
04 不同审核环节的所需时间
以2024年已申报的20个首发项目为例，从交易所受理-问询-反馈-审核通过-上市，整个发审周期约为5个月。
其中交易所出具问询函的时间较为固定，下半年的问询速度均在30天以内；提交反馈稿后，交易所审核通过多在半个月左右。
较为费时的环节为基金管理人反馈和项目审核通过至上市的环节。
反馈环节需要对监管核心关注问题进行解释论证和不断的沟通，特殊情况还有可能涉及部分入池资产的剥离和剔除（参考南京建邺和重庆两江）；审核后至则是资产重组、投资人路演、定价等流程，以上两个环节占到了发审周期约70%的时间。
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