本帖最后由 术烨 于 2022-10-1 15:30 编辑
广州交投广河高速公路公募REITs项目总结
前言：公募REITs对大家来讲应该一点也不陌生了，前期也更新了几篇关于公募REITs、香港REITs、新加坡REITs的相关系列文章，各位同学的反响非常强烈。甚至有同学留言可否借用数据写论文，再这里说一声，我撰写的所有文章都是借用jrweike.com 金融微课ABS项目底稿系统内全套申报文件的相关材料素材，如有需要的可自行去金融微课官网下载，鉴于现在公募REITs的发行热度，我后期将连续撰写多篇关于公募REITs发行的文章，如撰写内容有欠妥之处还烦请各位同学留言斧正。对感兴趣的同学可以持续关注待更新、近期将更新多篇公募REITs的分析案例和文章欢留各位留言交流。
1、资产基本情况
标的资产为广河高速广州段，位于粤港澳大湾区内核心城市-广州。广河高速是广东省内连接广州、惠州、河源的一条重要跨区域大通道，广州段为其最为核心的一段。全长70公里，途经广州市天河区、白云区、黄埔区（萝岗）、增城区，最终与广河高速公路惠州段相接。
入池资产范围包括管广河高速广州段的特许经营权，以及基于特许经营权投资建设所拥有的公路资产。不包括高速公路服务区。收入主要为通行费收入，资产和收入类别都比较清晰。
广河高速广州段总投资69亿，于2008年开工，2011年底开始通车，收费期限为25年，目前已通车9年，剩余年限为16年。
经过重组后，广河高速广州段现特许经权人为广州交投广河高速公司，为广交投集团100%控股的子公司，实际控制人为广州市国资委。
2、资产符合试点条件情况
在国家发改委申报阶段，我们对项目进行了全面梳理，广河高速广州复核证监会及发改委试点通知的相关要求。
广河高速广州段位于粤港澳大湾区，属于国家重大战略区域范围内的基础设施项目。
广河高速广州段在投资建设过程中依法依规的履行了相关手续。同时，在广州市政府高度重视和支持下，协调交通局、规自局、税局、国资委，在2020年底顺利完成了资产重组，资产已剥离至新设的项目公司，广州市交通局已与项目公司重新签署特许经营权协议，资产权属非常清晰；
资产运营9年，目前运营非常稳定，通行费稳步增长，历史三年净现金流均在5亿以上，根据不同发行规模测算的投资者IRR为5.7~6.5%区间，投资回报良好；
广州交投作为外部运营管理机构，拥有20多年的高速运营经验，广州市内14条高速其中12条由广交投运营，运营经验非常丰富，相信可以为基金提供良好的运营服务。
本次募集资金将继续投资于粤港澳大湾区的高速公路，为粤港澳大湾区的基础设施建设提供良好创新融资渠道；
3、历史车流量及收益率
广河高速经过培育期和快速增长期后，目前已进入了稳定增长期，广河高速广州段2013-2019年复合增长率为18.14%，其中17-19年复合增长率为13.43%，收入稳定增长。同时，经营性付现成本也保持在稳定水平，平均付现成本为15%,，净年净现金流保持在较高水平，平均超过5亿，收益率为5.5%
数据来源：wind资讯
4、资产估值
世联评估采用收益法对资产进行了评估，以未来16年的收益按照税前8%的折现率折现，得出，评估值为93.67亿元。
（1）评估信息：
（2）评估结果：
5、资产未来收益率
根据预测，未来全周期投资者IRR为5.7~6.5：
1、收入预测主要基于广东省交通规划设计研究院对广河高速公路通行费收入的预测，未来收入整体增长稳定，年均增长率为6.5%。
2、经营成本主要为日常养护支出，根据研究机构出具的中长期养护规划进行预测，成本较为稳定。运营服务费为重要的成本支出，主要为运营公司向广河高速提供运营服务而收取的人工费、必要管理费、咨询费，根据拟定的运营协议进行预测。整理来看，付现成本率维持一个较为稳定的水平，平均为16%。
注1：公募基金现金流分派率=可供分配现金流/预计发行规模；
注2：按照发行规模93.67亿，全周期IRR为6.5%，按照发行规模100亿，全周期IRR为5.7%；
6、产品情况介绍
产品结构不再赘述，出于并表考虑，广交投或其关联方将认购不低于35%的份额。广交投子公司私募基金出资设立一只公司制基金，由该公司制基金认购35%的份额。
7、基金治理结构
从整个治理层级来看，包括基金份额持有人大会、基金管理人、证券管理人、项目公司四个治理层级。同时，项目公司将设立董事会，监事，总经理和财务总监。根据企业集团审计及国资委并
表要求，企业希望占有董事会3个席位，基金管理人可占有2名席位，相关决议经过三分之二以上通过。项目公司监事由证券管理人担任，项目公司法人、总经理由基金经理兼任，财务总监又基金管理人委派。
8、基础设施运营事项决策机制
从各层决策机制来看。总原则是，在产品层面将严格根据基金法及REITs指引对持有人大会、基金管理人、证券管理人的权责进行划分，股东项目公司层面将在公司法框架下建立治理机制。，证券管理人作为项目公司作为项目公司股东起到上传下达的作用，将根据持有人大会及基金管理人决议行使股东权利。
在法定规定之外，将针对基金设施运营过程中的重大事项设定相关决策机制。如表所示，决定项目公司经营方针计划、审议董事会及监事报告、增减资、合并分立、修改公司章程、股权结构变更等股东法定决策事项，将上升至份额持有人进行决定。项目公司担保、融资、重新选聘外部管理机构也由持有人大会决议。
项目公司制度的制定由董事会决策，项目公司印章审批由总经理审批，预算内资金支出根据金额设定审批权限，1000万以上除财务总监审批外，还需经过总经理审批。
9、运营管理机构运营安排
基金管理人。证券管理人及项目公司共同委托广交投集团及其子公司进行运营。广交投作为运营统筹机构，其授权子公司进行具体的日常运营事项的实施。运营管理机构负责通行费征收管理、路政管理、机电管理以及日常养护及大修工作。项目公司负责审定项目年度预算，证章照、银行账户、资金管理，公司管理制度的制定等，基金管理人及项目公司共同对运营实施机构的日常运营进行监督和考核。
1.基金管理人、证券管理人、项目公司共同委托广州交投及其子公司（广州高速运营）进行运营；
2.运营实施机构主要负责路政管理、通行费征收管理、机电管理、日常养护及大中修管理；
3.项目公司负责审定项目年度预算，证章照、银行账户、资金管理，公司管理制度的制定等，基金管理人及项目公司共同对运营实施机构的日常运营进行监督和考核。
10、基金管理人运营与监督
基金管理人作为基础设施运营的第一责任人，将切实履行主动管理职责，做好日常运营，监督好运营管理机构的履职。
从公司治理角度，定期举行和参加董事会，对项目预算、经营计划等重要事项做出决策。
从账户管理角度，项目公司新开账户必须经过基金管理人的同意；财务总监负责所有账户的开立、变更、销户；
从收入管理角度：通行费收入直接进入监管户，基金管理人、监管行负责对账户资金收支进行监管；财务总监定期进行收入的对账核查；
从支出管理角度：项目支出按照年度预算执行，每笔支出由基金管理人派驻的财务总监进行审核
从日常路面维护和工程管理方面：基金管理人及第三方机构对道路质量、养护情况进行检测，根据检测情况及时对路面进行养护;
将通过招标的方式选择大中修施工单位，控制工程成本
从考核管理方面：设立考核机制，基金管理人、证券管理人、项目公司联合对外部管理机构的日常运营情况进行考核，根据结果核定运营报酬
11、运营管理机构报酬
运营管理机构报酬的设置以保护投资者出发，报酬体系分为三个部分。
1、基础管理费：基础管理人原则上覆盖运营管理机构的运营成本，根据人工成本及必要经营费用进行核对。1.一线人员工资：以2020年工资为基数，以后每年以8%速度增长，每五年确定一次增长率；一线人员数量以后每年通过年度预算核准。
2.管理人员工资：以2020年工资为基数，以后每年以8%增长速度增长，每五年确定一次增长率；管理人员人数每年按照30人包干计算，每人每年36万元。
3.必要经营费用：以2020年费用为标准，每年以4%比例增长。
咨询费：设置考核机制，根据考核结果支付咨询费。计算方式：收入*【3】%
对运营管理机构进行日常运营和养护情况的考核，根据考核结果，按照一定比例扣除咨询费，扣除上限为收入*【0.5】%；
考核实际通行费是否达到目标值，如未达到，则按照一定比例扣除咨询费，扣除上限为收入*【2.5】%；
12、运营管理机构的考核
13、关注问题
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发表于 2022-10-1 15:28:58