IPO案例：报告期内，向实控人购买上海房产用于办公，是否必要和公允

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20.关于向实际控制人购买房产

2018年10月，公司参考评估价格，以570.40万元向茆宇忠购买位于上海市虹口区四平路773号207、208室的房产用于公司办公之用。

请发行人说明向实际控制人购买房产背景及必要性，交易价格是否公允。

请保荐人、申报会计师发表明确意见。

回复：

一、请发行人说明向实际控制人购买房产背景及必要性，交易价格是否公允

（一）发行人向实际控制人购买房产背景及必要性

公司于2018年4月18日召开2017年度股东大会，审议通过《关于公司2017年度预计与关联方发生的日常性关联交易限额的议案》，公司决定向实控人茆宇忠购买位于上海市虹口区四平路金大地商务楼773号207、208室的房产用于公司办公。

公司向实际控制人购买房产的主要原因系公司此前就以市场价格租赁上述房产用作办公，为匹配公司日益发展的趋势，人员逐渐增加，公司需要增加办公场所以满足经营发展需要。上述房产作为公司曾经租赁过的办公场所，是扩充计划的首选。尤其是公司购买的上述房产位于上海市虹口区四平路773号，与同济大学、上海外国语大学等高校距离较近，周围交通配套便利，办公环境较好，同时对引进部分高端人才以提升公司整体竞争力上有地域性的优势，具备战略意义，故发行人向实际控制人购买房产具有必要性。

（二）发行人向实际控制人购买房产交易价格的公允性

2018年10月29日，上海加策房地产估价有限公司以2018年10月18日为基准日出具《关于上海市虹口区四平路773号207室办公房地产及地下2层车位27市场计税价值估价报告》（沪加房估字[2018]第0552号），经评估，上海市虹口区四平路773号207室评估总价为274万元。

2018年10月29日，上海加策房地产估价有限公司以2018年10月18日为基准日出具《关于上海市虹口区四平路773号208室办公房地产及地下2层车位26市场计税价值估价报告》（沪加房估字[2018]第0553号），经评估，上海市虹口区四平路773号208室评估总价为311万元。

公司向实际控制人购买房产主要依据上述评估价格经买卖双方协商定价，上海市虹口区四平路773室207、208室的转让价格为570.40万元，交易定价公允，不存在侵占公司利益的情形。

二、中介机构核查

（一）核查程序

保荐人及申报会计师履行了以下核查程序：

1、对实际控制人进行访谈，了解此次交易的背景、原因及情况，是否具有合理性与必要性；

2、取得并审阅发行人向实际控制人购买房产时签署的《上海市房地产买卖合同》、相关支付凭证、评估机构出具的《房地产计税估价报告》以及发行人审议上述关联交易的临时股东大会会议文件，核查上述交易的定价依据及公允性，程序是否完整合规；

3、通过公开渠道检索租赁物业的市场价格区间，了解关联租赁定价依据及公允性，是否存在利益输送等情况。

（二）核查结论

经核查，保荐机构、申报会计师认为：

1、发行人向实际控制人购买房产的背景和原因具备合理性及必要性；

2、发行人向实际控制人购买房产的交易价格公允，并已履行了必要的决策程序。