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公募REITs申报流程及时间线研究

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发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 chiyo 于 2024-11-29 21:17 编辑

2024年7月,发改1014号文的发布标志着公募REITs进入常态化发行的新阶段,新规下的项目申报审核程序也发生了一定变化,下面结合新规要求和已发行REITs项目的申报时间线进行研究分析。

01 1014号新规下公募REITs申报流程

现行法律法规下,我国公募REITs从申报至上市可划分为三大阶段:

1. 前期准备阶段:
筛选出合适发行REITs的项目并不容易,项目需要权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好、依法合规,各家可谓是优中选优。准备过程中需要协调各家中介机构尽调,完成内外部多轮沟通,取得各种主管部门的相关函件。准备阶段所需的时间具有高度的不确定性,紧锣密鼓筹备下也至少需要一年。

2.
申报阶段申报需要经过省发改-国家发改-交易所三轮审核,其中省发改委主要起到对总体方案审查把关作用,国发改则会聘请专业机构,对项目进行详细的审查和问询。如果项目能被推荐至证监会,则路程已经行至过半,等待交易所问询意见并及时完成反馈回复(以及压估值)。根据2024年新申报的REITs项目的进度分析,新规后从交易所受理到完成注册的平均时间为101天(3.3个月)。

3. 发行阶段:项目注册生效后,整个申报流程已经大头朝下,可以开始筹备上市发行了,经历路演、询价定价、认购、配售比例确认后,基金合同生效,发布上市公告,基金正式上市。根据2024年申报的REITs项目的进度分析,从注册生效至上市的平均时间为56天(2个月)。

总体而言,如果有原始权益人从现在开始准备申报REIT,在目前2024年新规的常态化申报状态下,至少需要准备期1年,申报期10个月(省国发改6个月+交易所4个月)、发行期2个月,最快共计2年的时间才能成功上市。

当然,公募REITs作为一个可以持续注入优质资产的良好上市平台,发行后对于企业盘活存量资产,实现“投融管退”的循环也有着不言而喻的重要作用。我国C-REITs市场发展前景广阔,未来政策体系和审核规则也将不断完善,在经济周期性的环境下,优秀的资产运营能力才能穿越周期,持续赢得投资人的认可。

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02 不同行业REITs平均发审时间

截至2024年11月15日,我国基础设施公募REITs上市数量已达到50只,从受理到上市的平均用时约为152天。

从资产类型来看,产权类平均历时149天,特许经营权类为156天,二者较为相近。


从细分行业来看,交通设施REITs从申报至发行所需时间最长,为184天(约6个月),其次为产业园区REITs172天(约5.7个月),第三为消费REITs,171天(5.7个月)。

  • 谁最快?

    审核最快的为生态环保REITs,仅为53天,2个月不到,核心原因为现存的两只环保REITs均为2021年首批上市,整体审核时间较短,当年审核环节也并无问询回复。其次为保租房REITs,平均为85天(2.8个月),体现了监管对于加快保租房行业发展的支持。

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  • 谁最慢?


从交易所受理至审核通过来看,耗时最长的前5单REITs中3单都是产业园项目。其中Top 2的两只均存在特殊原因:

  • 国金铁建重庆渝遂高速公路REIT当时是2021年4月最早一批申报的高速公路REITs,历经重新审核后提交了重大事项调整申请,拖到2022年6月才审核通过,耗时411天。

  • 国泰君安临港创新智造产业园REIT则是因为东九和临港的一拆二,导致历时较长。


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将时间拉长从受理至上市发行整体来看,今年上市的易方达广开产业园勇夺第一,历经467天(15.5个月),同样今年上市的津开科工历经359天,将近一年。只能说产业园项目路漫漫是常态,要做好充分的心理准备。

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03 不同政策环境下的平均发审时间

我国公募REITs从2020年证监会和发改委公布试点通知开始启航,2021年6月第一批公募REITs上市,2024年规模突破千亿,三年间步伐虽然是持续向前,但也存在稳疾之分。

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以各年份的申报项目为出发点分析:

  • 2021年为公募REITs元年,已申报的项目约2个月就完成发审,上市速度最快;

    2023年可谓是审核寒冬期,申报项目虽然多,但发审平均天数最长(228天,超7个月),上市项目也最少,仅为9个,该年的申报项目后期的估值压降幅度也最大;

  • 2024年新规的出台开启REITs常态化发行步伐,截止至11月15日,共发行项目21个,从申报到发行平均历时155天(5个月)。

  • 虽然各家原始权益人和基金管理人都想往前赶,只能说好的资产是基础,合适的窗口期是催化剂,而赶上良好的时机则可以加速发行的实现。

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04 不同审核环节的所需时间

以2024年已申报的20个首发项目为例,从交易所受理-问询-反馈-审核通过-上市,整个发审周期约为5个月。

其中交易所出具问询函的时间较为固定,下半年的问询速度均在30天以内;提交反馈稿后,交易所审核通过多在半个月左右。

较为费时的环节为基金管理人反馈和项目审核通过至上市的环节。

反馈环节需要对监管核心关注问题进行解释论证和不断的沟通,特殊情况还有可能涉及部分入池资产的剥离和剔除(参考南京建邺和重庆两江);审核后至则是资产重组、投资人路演、定价等流程,以上两个环节占到了发审周期约70%的时间。

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